Après l’acquisition d’un bien immobilier (terrain, maison, appartement…), des défectuosités passées inaperçues lors des visites peuvent se révéler au grand jour. Ces défauts sont souvent difficiles à éliminer et l’acheteur se retrouve démuni face à la situation. Pourtant, quelques recours sont possibles pour essayer de diminuer l’impact de ces lacunes appelées vices cachés.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Les vices cachés se rencontrent dans tous les domaines et peuvent avoir une signification différente selon les cas. Dans le secteur de l’immobilier, on peut considérer comme vice caché l’un des éléments suivants :
- un terrain qui, après acquisition, s’avère non-constructible
- des difficultés pour accéder à une pièce du bien immobilier (y compris cave ou garage) ;
- un défaut de construction qui échappe à l’examen ordinaire
- une servitude (contrainte qui gêne sur le bien immobilier au profit d’une autre propriété) non apparente ;
- la présence d’insectes affectant la salubrité de la construction ou sa solidité ;
- la présence de bruits excessifs ;
- le défaut d’étanchéité et/ou l’humidité ;
- la pollution du terrain ;
- l’absence d’alimentation en eau courante ;
- le caractère inondable d’une maison, ou le caractère instable du terrain.
Si vous découvrez l’un de ces vices cachés sur le terrain, dans l’appartement, ou dans la maison que vous venez de payer, vous pouvez engager des recours contre le vendeur. Il faudra respecter quelques conditions cependant.
Conditions qui ouvrent la voie à une requête
Pour commencer, le vice doit effectivement être caché. Il se peut que le vendeur lui-même n’ait pas connaissance de leur existence. Les défauts volontairement dissimulés par le vendeur ne rentrent pas dans la catégorie des vices cachés.Vous, l’acheteur, ne devez pas être au courant de la présence du vice caché avant le paiement. Si c’est le cas, le juge considérera que vous avez accepté le problème.Le vice caché doit également être antérieur à la vente pour qu’un recours soit possible.
Les recours possibles en cas de vices cachés
Les recours pour vices cachés dans un bien immobilier doivent être effectués au plus tard 2 ans après la découverte du vice (et non à la date où l’acte de vente a été paraphé). L’action en garantie peut être entreprise aussi bien à l’encontre d’un vendeur professionnel que d’un vendeur particulier. Selon les cas, la responsabilité de l’un est différente de celle de l’autre.
Dans le cas du vendeur professionnel, on considère, jusqu’à preuve du contraire, qu’il était au courant du vice avant de céder le bien. Il doit donc payer des dommages-intérêts à l’acheteur.
Le vendeur particulier, lui, dans la plupart des cas, se voit exonéré de la garantie. Mais s’il est prouvé qu’il a été de mauvaise foi, il doit également payer. Il est obligatoire de solliciter les services d’un avocat pour ce type de recours.
