L’investissement dans la pierre est l’un des financements les plus sûrs mais requiert des fonds considérables. L’achat en viager représente la meilleure alternative pour acquérir un bien immobilier.
Sa différence avec les ventes classiques réside dans les modalités de paiement. L’acquéreur, appelé aussi débirentier, n’est pas obligé de payer pas la totalité du coût de l’immobilier au moment même de l’acquisition.
Selon l’accord entre les deux parties, un capital initial (bouquet) peut être versé au vendeur (ou crédirentier) et les restes dus sont payés mensuellement sous forme de rente. Le paiement de cette dernière continue tous les mois et ne s’achève qu’au décès du vendeur. La conclusion de l’accord doit être effectuée chez un notaire. Le viager est encadré par la loi et est bien réglementé, les textes y afférents se rapportent aux articles 1968 à 1976 du Code civil.
Les réglementations concernant le débirentier et le crédirentier
L’achat et la vente d’un bien immobilier en viager peuvent être effectués par toute personne juridiquement capable. Il est question d’un contrat hasardeux, c’est-à-dire que le débirentier ne connaît pas l’état de santé du crédirentier et ne peut pas prévoir le décès de celui-ci. La nullité du contrat peut être évoquée par les héritiers si le crédirentier meurt dans les 20 jours qui suivent la conclusion de la vente. Dans cette optique, les ayants droit peuvent saisir le tribunal de grande instance (TGI).
Les conditions du paiement
La valeur réelle du bien, sous forme de rente, est estimée en tenant compte de plusieurs critères à savoir :
- le présumé loyer si le bien a été loué ;
- la valeur du bien ;
- l’espérance de vie et l’âge du crédirentier.
Le notaire estime le montant de la rente en considérant ces critères et en appliquant les barèmes. Au moment de la signature du contrat, un bouquet peut être payé, mais pas forcément.
Des clauses peuvent être ajoutées au contrat en faveur du crédirentier. Il s’agit de :
- la clause précisant que le crédirentier préserve le bouquet versé initialement en cas de rupture du contrat ;
- la clause résolutoire permettant au vendeur de récupérer son bien en cas de manquement à de nombreux paiements de la part du débirentier ;
- la clause d’indexation permettant d’accommoder la valeur de la rente à l’indice de l’Insee.
Une partie de la rente fait l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu.
Autres règles régissant l’achat et la vente en viager
Le vendeur peut continuer à vivre dans le bien en viager jusqu’à son décès. C’est à ce moment-là que le débirentier prend possession des lieux. Mais le crédirentier est également libre de louer la maison et d’en tirer des loyers. Dans le cas où l’immobilier en viager est inoccupé, l’acquéreur peut immédiatement s’en approprier.
Les réparations et les entretiens incombent au crédirentier s’il occupe toujours les lieux. Il en va de même des factures d’énergie et de la taxe d’habitation. En revanche, la taxe foncière revient au débirentier.