Contrainte imposée aux propriétaires d’un terrain, bâti ou nu, la servitude oblige ces derniers à donner accès ou à permettre aux détendeurs d’un bien, sis à côté ou à proximité, de pouvoir créer une ouverture de vue.
Le bien qui a besoin de vue ou de passage est appelé fonds dominant, tandis que celui qui est forcé à céder une partie de sa superficie, au bénéfice du requérant, est dit fonds servant. Une dualité de fonds est indispensable, c’est-à-dire que les terrains concernés doivent être la propriété de deux personnes différentes. Elle est régie par les articles 637 du Code civil.
Caractéristiques de la servitude
Ce droit réel immobilier est lié directement aux biens, ici aux fonds servants, même s’ils changent de propriétaire, la servitude reste toujours valable. Il en va de même du fonds dominant. Même s’il y a eu cession du bien et que le riverain qui l’occupe et le possède change, le droit sied à jamais sauf dérogation.
Le droit de passage est transféré avec le bien. C’est exactement pareil pour la servitude qui est aussi cédée lorsque le fonds servant est monnayé, elle doit être notifiée dans l’acte de vente. La contiguïté des terrains n’est pas obligatoire pour le droit de passage.
Il est donc possible que les deux fonds soient séparés par plusieurs parcelles. Ce droit réel immobilier concerne surtout les terrains enclavés ou qui ont des problèmes d’accès à la voie publique. Les personnes qui projettent d’acquérir un bien doivent se renseigner sur l’éventualité d’une servitude.
Certains points sont à considérer pour définir la partie du terrain qui doit être allouée à l’usage du fonds dominant comme servitude. Il faut que l’endroit soit le moins dommageable pour les occupants du fonds servant et qu’il soit le plus proche de la voie publique. En cas de préjudice causé par les utilisations du passage, une indemnité peut être versée au propriétaire du fonds servant. Elle est déterminée par le tribunal de grande instance (TGI).
Les dérogations
Étant donné que ce droit est transféré d’un précédent propriétaire à l’acquéreur qui suit, sa durée est illimitée, sauf dérogation particulière.
- Si d’un commun accord, les deux propriétaires ont limité l’exercice de la servitude, elle prend fin à l’échéance décidée.
- Elle n’existe plus si les fonds (dominant et servant) ont été acquis par la seule et unique personne.
- L’inutilisation pendant 30 ans donne droit à une prescription extinctive qui termine son effet.
- Si son usage s’avère impossible, elle ne sert à rien donc elle prend fin.
- Le désenclavement du fonds dominant permet d’annuler la servitude puisque le terrain peut désormais accéder à la voie publique. La cessation doit faire l’objet d’une demande instruite au tribunal de grande instance dudit bien (http://www.annuaires.justice.gouv.fr/annuaires-12162/annuaire-des-tribunaux-de-grande-instance-21768.html).
