Parmi les possibilités d’accession à la propriété immobilière en France on trouve l’achat d’un bien en lotissement et l’achat d’un bien en copropriété. Il faut noter qu’on distingue deux type de copropriétés, à savoir les copropriétés verticales, généralement au sein d’un immeuble et les copropriétés verticales, composées en générale de plusieurs immeubles bâtis individuel à jouissance exclusive, pouvant rappeler un lotissement de prime abord.
Si un lotissement et une copropriété horizontale apparaissent assez similaires de visu, ils se différencient par de nombreux points. Si vous prévoyez d’acheter un bien immobilier obéissant à l’un ou l’autre de ces systèmes, cet article vous sera probablement très utile car il s’attache à distinguer les règles afférentes aux différents types de possession.
Qu’est-ce qu’un lotissement et une copropriété ?
Le lotissement
L’article L442-1 du Code de l’urbanisme, issu de l’ordonnance du 22 décembre 2011, indique que : “Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.”
En d’autres termes, le lotissement est constitué de lots issus de la division d’un terrain, les lots étant destinés à recevoir des constructions vendues généralement séparément. La création d’un lotissement doit donner lieu, de la part du lotisseur, à la rédaction d’un règlement, d’un cahier des charges ainsi que, éventuellement, des statuts d’une association syndical libre (ASL, évoquée plus bas dans cet article) à laquelle adhèrent tous les colotis.
Ainsi, lorsqu’on achète un bien dans un lotissement on devient propriétaire et coloti, autrement dit détenteur d’une partie des espaces communs du lotissements : parking, espaces vertes, éclairage, par exemple.
La copropriété
La copropriété est définie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables”.
En d’autres termes, la copropriété est l’organisation d’un ou plusieurs immeubles bâtis par les copropriétaires. Chaque copropriétaire jouit d’une partie privative de la copropriété et une quote-part des parties communes. La quote-part de copropriété, souvent exprimée en tantième, est la partie qui revient à chaque copropriétaire sur les parties communes de la copropriété. La quote-part permet ainsi d’établir à hauteur de quel montant chaque copropriétaire devra endosser les frais de ménage, réparation… des parties communes.
Les différence entre un lotissement et une copropriété
La gestion
L’organisme en charge de la gestion d’une copropriété et d’un lotissement n’est pas le même.
En effet, dans le cas d’une copropriété, c’est le syndicat de copropriétaires, souvent désigné par l’abréviation “syndic” qui se voit confié par les copropriétaire la charge de l’entretien des parties communes, de la gestion des travaux, etc. Le syndicat se réuni annuellement pour voter les décisions relatives à la copropriété.
Dans un lotissement, la gestion relève d’une association syndicale libre (ASL). La création d’une ASL est obligatoire dans tout lotissement neuf proposant un espace partagé. Notons que, si ses statuts le permettent, sa gestion peut être confiée à un syndicat professionnel.
Les charges
Dans une copropriété, les copropriétaires doivent nécessairement s’acquitter du paiement de charges communes liées à l’entretien des parties communes, à d’éventuels travaux votés en assemblée générale des copropriétaires, à des réparations, etc.
Dans un lotissement, il n’existe pas forcément de parties communes par conséquent, vivre dans un lotissement n’implique pas nécessairement de devoir s’acquitter de charges de copropriété.
Le règlement
Une différence fondamentale entre la copropriété, même horizontale (c’est-à-dire généralement composée de maisons a contrario de la copropriété verticale, qui concerne les immeubles collectifs) est la possession de terrains. En effet, dans une copropriété horizontale les propriétaires ne possèdent aucun terrain. En revanche, s’agissant d’un lotissement, chaque propriétaire dispose de son propre terrain.
Par voie de conséquence, il s’avère que la copropriété est soumise à un règlement de copropriété s’appliquant à l’ensemble de la copropriété. Dans un lotissement, un règlement ne s’applique qu’aux éventuelles parties communes.
