On parle souvent de vices cachés dans le domaine de la voiture d’occasion, mais cette notion s’applique à tout objet, qu’ils soient mobiliers ou immobiliers. Notamment à la construction (appartement, maison etc). C’est le code civil qui détermine ce qu’est un vice caché :

Article 1641 du code civil : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Une seule exception à cette règle : les ventes aux enchères ou autres ventes faites par l’autorité de justice. (article 1649 du code civil)

Critères permettant de déterminer ce qu’est un vice caché :vices cachées

On pense souvent qu’un vice caché est un vice dissimulé par le vendeur. C’est vrai et faux, car cette notion recouvre aussi les vices non cachés mais qui ne peuvent pas se voir sans une inspection minutieuse.

  1. Comme le précise l’article 1641 du même code, le vice doit rendre le logement impropre à son usage, en l’occurrence : ne peut pas être habité, ou en limite l’usage de tel façon que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou en aurait négocié le prix.
  2. Le vice doit être antérieur à la transaction immobilière.
  3. Il ne doit pas être apparent ou bien a été dissimulé (un mur très fissuré sur toute sa hauteur, n’est pas un vice caché, car cela se voit aisément lors de la visite). Par contre si la fissure est masquée par des panneaux de bois, on peut considérer que le vice est caché.

Que faire en cas de découverte d’un vice caché ?

vices cachés recours

Il faut savoir que c’est à l’acheteur de prouver qu’un vice caché pré-existait à l’achat du bien immobilier. Pour ce faire, des devis ne sont généralement pas suffisants. Il convient de commettre un expert dont les conclusions seront recevables devant le tribunal.

Délai : Le recours doit être fait dans les deux années qui suivent la découverte du vice.

  • La première chose à faire est d’envoyer un courrier en LRAR au vendeur en demandant réparation du préjudice. Il faut joindre au courrier le ou les expertises, des photos etc… Le vendeur doit aussi préciser s’il désire garder la maison et obtenir réparation, ou bien renoncer à la vente en exigeant le remboursement de l’achat et des frais engagés.
  • Il est rare qu’un vendeur s’exécute sur simple lettre recommandée. Mais elle est obligatoire pour le recours ultérieur en justice.
  • Si l’affaire est portée en justice, le juge est souverain, c’est lui qui décide, en fonction des éléments apportés par les deux parties.

Et pour finir sachez que si le vendeur connaissant l’existence du vice caché, il est possible de demander des dommages et intérêts en sus.

Vices cachés suite à un achat immobilier : que faire ?
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