Le décret 2016-1790 connu sous le nom loi Alur ou bien loi Duflot a modifié la donne en ce qui concerne l’immobilier. Il comporte plusieurs volets, lutte contre l’habitat indigne, la déclaration de mise en location d’un logement. Mais aussi et c’est ce qui nous intéresse aujourd’hui, la suppression du COS (coefficient d’occupation des sols) et la modification progressive du POS (plan d’occupation des sols).
Surface constructible, PLU et CES
Ce qui change avec la suppression du COS : Une parcelle auparavant soumise à un coefficient d’occupation des sols pourra avec cette nouvelle disposition être morcelée, c’est à dire divisée en plusieurs parcelles toutes constructibles. Il s’agit bien là d’une possibilité, cela n’a rien d’automatique. La suppression du COS entraine une obligation faite aux municipalités de mettre en place un PLU (plan local urbanisme) qui consiste à déterminer précisément les zones ou il est possible de construire. Vous aurez donc aussi compris que la mise en place du PLU sonne aussi la fin du POS (plan d’occupation des sols)
Le Coefficient d’emprise au sol (CES) : C’est le rapport entre l’emprise au sol d’une construction et la surface de la parcelle constructible. Exemple si un terrain a une surface de 1200 m² et que le CES est de 0.12, l’emprise au sol ne pourra pas excéder 144 m². Attention, le CES inclus les débords et surplombs, mais pas les débords de toiture non soutenus par une structure (poteau ou encorbellement).
C’est ainsi qu’un balcon situé au 1er étage sera pris en compte dans le CES (car le CES est la projection verticale au sol du volume de la construction). Le recours à un architecte peut modifier cette règle de calcul. De plus il faut savoir que chaque commune peut modifier la règle. Par conséquent il convient de bien se renseigner avec de faire soi même le calcul. D’autant qu’une piscine ou un carport peuvent aussi entrer en compte dans le calcul.
La surface constructible d’une parcelle dépend donc de plusieurs éléments
- LE CES, c’est ce que nous venons de voir. Il est bien évident que la surface constructible en découle directement.
- Le PLU, afin de connaitre les obligations et les règles qu’a fixé la municipalité pour le calcul du CES.
Si vous avez un projet de construction, nous vous invitons donc à ne pas acheter le premier terrain venu, car quelle que soit sa taille il pourrait bien ne pas pouvoir être compatible avec la surface du pavillon. Certes auparavant il suffisait de multiplier le COS par la surface pour connaitre la surface constructible, ce qui était faisable par tout un chacun. Mais ce temps est révolu. Les nouvelles lois ont complexifié les calculs, si bien que le recours à un professionnel est désormais plus que conseillé.
